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Umschuldung bei Immobilien und Krediten

Die Begriffe Umschuldung und Anschlussfinanzierung werden häufig synonym gebraucht und stehen prinzipiell für die Ablösung eines Darlehens durch ein anderes, im besten Fall zinsgünstigeres Darlehen.

Dabei impliziert die Umschuldung jedoch häufig eine vorzeitige Ablösung des Kredit (oftmals verbunden mit einem Wechsel der Bank) während bei der Anschlussfinanzierung die Frage nach einer adäquaten Finanzierung der Restschuld nach Ablauf der Zinsbindungsfrist thematisiert wird.

Die vorzeitige Umschuldung

Die vorzeitige Umschuldung dürfte wohl vor allem im Bereich der Immobilienfinanzierung von Haus oder Eigentumswohung eine Rolle spielen, kann prinzipiell aber auch bei Ratenkrediten zum Tragen kommen.

Gründe für eine vorzeitige Umschuldung können etwa ein günstigeres Finanzierungsangebot aufgrund eines niedrigen Zinsniveaus aber auch persönliche Gründe wie etwa der Verkauf der Immobilie nach Scheidung sein.

Entscheidend für den Kreditnehmer dürfte im Falle der vorzeitigen Ablösung des bestehenden Darlehens die Frage der sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung sein. Diese stellt quasi die Entschädigung der Bank für die entgangenen Zinsen dar und kann die Ersparnis durch das vermeintlich günstigere Kreditangebot schnell wieder zunichte machen.

Bei der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung spielt unter anderem auch eine Rolle, ob dem Kunden ein außerordentliches Kündigungsrecht zusteht, welches die Höhe der fälligen Entschädigung begrenzt (etwa bei Verkauf von Haus oder Wohnung).

Bei der Umschuldung des Darlehens aufgrund eines günstigeren Angebots ist also zu beachten, dass dieses auch nach Einbeziehung der Vorfälligkeitsentschädigung noch rentabel ist. Eine nicht ganz einfache Rechenaufgabe, bei der aber beispielweise die Verbraucherzentralen oder auch Analysen der Stiftung Warentest helfen können.

Keine Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Umschuldung fällt normalerweise an, wenn die derzeitige Finanzierung von Haus oder Eigentumswohnung durch ein Darlehen mit variablen, nicht festgeschriebenen Zinsen erfolgt oder aber die Zinsbindungsfrist auf mehr als 10 Jahre angesetzt ist und die Vertragslaufzeit des Darlehens bereits 10 Jahre andauert (Mögliche Kündigungsfristen sind dabei zu beachten).

In einem solchen Fall ist die Rechnung in vielen Fällen sicherlich einfacher und eine Umschuldung bei niedrigem Zinsniveau wird häufig eine gute Wahl sein. In Zweifelsfällen oder bei Fragen zur Vorfälligkeitsentschädigung ist die Einbeziehung der Verbraucherzentralen oder anderer Experten jedoch immer ratsam. Auch empfiehlt es sich sicherlich in den meisten Fällen, Kreditangebote mehrer Banken einzuholen und auf ihre Konditionen hin zu prüfen.